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Loi littoral : Vers un abandon de la jurisprudence « commune de Porto Vecchio » ?

Par un arrêt du 9 novembre 2015, commune de PORTO - VECCHIO, le conseil d’Etat, suivant les conclusions de son rapport public avait rappelé qu’en l’absence de plan local d’urbanisme légalement applicable, les dispositions de la loi littoral étaient applicables aux décisions liées à l’usage du sol. A contrario, ce considérant pouvait être compris comme signifiant que dès lors qu’une commune était couverte par un plan local d’urbanisme compatible avec la loi littoral, l’application de cette dernière devait être réalisée à travers le prisme du PLU. L’application directe de la loi était alors réservée aux communes sans document d’urbanisme, ou, situation plus fréquente, à celle dont le PLU n’était pas compatible avec la loi littoral.

 

Cette solution n’était toutefois pas unanimement appliquée par les juridictions. A l’occasion d’un pourvoi dirigé contre un arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes ayant annulé un permis de construire pour violation des dispositions de l’article L 121-8 du code de l’urbanisme alors que la commune était couverte par un PLU, le Conseil d’Etat a jugé utile de réunir la section du contentieux pour trancher la question.

 

Dans ses conclusions à l'audience du 24 mars dernier, le rapporteur public propose de revenir sur la décision « commune de PORTO-VECCHIO » et de confirmer l’applicabilité directe de la loi littoral alors même qu’il existerait un document d’urbanisme compatible avec la loi. L’affaire est mise en délibéré et l’arrêt sera rendu dans le courant du mois d’avril.

 

 

Cession d'une dépendance du domaine public

Un bien peut momentanément conserver son affectation domaniale malgré l’intervention d’une décision de déclassement

 

Une nouveauté importante pour les collectivités territoriales est intervenue avec l’entrée en vigueur de la loi n°2016-1961 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (dite Loi « Sapin II »). Cette nouveauté – pourtant passée relativement inaperçue, preuve en est du faible nombre de commentaires qu’elle a soulevé – concerne la domanialité publique.

 

L’un des grands principes de la domanialité publique est que les biens du domaine public sont inaliénables (article L.3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

 

Les biens du domaine public d’une collectivité – définis à l’article L.2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, – sont ceux « soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public ». Il s’agit en pratique des mairies, stades, collèges mais aussi des voies, places, cimetières, etc., tous ces biens relevant du domaine public.

 

Il arrive fréquemment qu’une collectivité souhaite de séparer de l’un de ces biens : toute vente doit dès lors être précédée d’une désaffectation effective – le bâtiment ne doit, matériellement, plus être affecté à l’usage direct du public ou à un service public – puis d’un acte de déclassement (article L.2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques), avant, enfin, que l’acte de vente ne puisse être signé.

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Malheureusement, ces procédures peuvent s’avérer très contraignantes, voire parfois contre-productives...

Ainsi en est-il par exemple d’une commune qui possède un immeuble mis à disposition d’associations chargées d’une mission de service public et spécialement aménagé pour permettre l’accueil de ces associations.

 

Pour pouvoir vendre ce bien qui relève du domaine public, la commune devra respecter un strict enchaînement : vider les lieux (obtenir le départ des associations), puis voter une délibération constatant la désaffectation et décidant du déclassement du bien, avant de signer tout compromis de vente.

 

Or, si un acquéreur souhaite acquérir rapidement le bien, il peut être découragé par cette longue procédure. Sans oublier que la vente d’une propriété publique peut parfois susciter de nombreuses oppositions politiques. Si l’on y ajoute un déménagement à marche forcée des occupants jusque là présents dans l’immeuble, la situation peut devenir difficilement gérable.

 

L’incongruité de la situation n’a pas manqué d’échapper au législateur.

 

L’article 35 de la loi « Sapin II » a donc entendu remédier à cette maladresse en modifiant l’article L.2141-2 du code général de la propriété des personnes publiques, lequel prévoit désormais que « le déclassement d'un immeuble appartenant au domaine public artificiel de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics et affecté à un service public peut être prononcé dès que sa désaffectation a été décidée alors même que les nécessités du service public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l'acte de déclassement. Ce délai ne peut être supérieur à une durée fixée par décret. Cette durée ne peut excéder trois ans. En cas de vente de cet immeuble, l'acte de vente stipule que celle-ci sera résolue de plein droit si la désaffectation n'est pas intervenue dans ce délai ».

 

Avec ce texte, les collectivités territoriales peuvent désormais recourir au « déclassement par anticipation » ou « désaffectation a posteriori », possibilité qui n’était pas jusque là pas ouverte aux collectivités territoriales et qui devrait les mener à une politique immobilière plus efficace.

 

Un tel « déclassement par anticipation » semble cependant limité aux seuls biens affectés à un service public (bâtiment public accueillant des services administratifs…) et non aux biens affectés à l’usage direct du public (parcs publics…).

 

Le législateur a par ailleurs prévu qu’en cas de vente de cet immeuble, l'acte de vente stipule que celle-ci sera résolue de plein droit si la désaffectation n'est pas intervenue dans ce délai.

 

Très concrètement, cette modification du code général de la propriété des personnes publiques va désormais permettre aux collectivités territoriales d’organiser plus sereinement le déménagement des occupants du bien à vendre, mais également – si besoin – d’assurer le financement de ce déménagement par le prix de la vente.

 

Du point de vue des acquéreurs, les délais imposés par la libération de l’immeuble vont être réduits. Cela permettra également d’éviter que le bien ne reste vacant trop longtemps, ce qui constitue très souvent une inévitable source de difficultés (détérioration du bien, squat…).

 

En d’autres termes, la gestion immobilière, financière et même politique du domaine public des collectivités territoriales devrait s’en trouver facilitée. Eu égard à la relative rigidité du système antérieur, on ne peut que se féliciter de cet assouplissement.

Principales évolutions législatives et réglementaires sur le contenu des Plans Locaux d'Urbanisme en 2016

Décret n°2016-519 du 28 avril 2016 portant réforme de l’autorité environnementale

 

L’autorité compétente pour émettre un avis dans le cadre de l’élaboration ou de la révision des documents d'urbanisme relevant du champ de l'évaluation environnementale n’est plus le Préfet du département, mais une mission régionale d'autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable, pour les demandes déposées à partir du 30 avril 2016.

 

Loi n° 2016-816 du 20 juin 2016 pour l'économie bleue

 

Pour déterminer la capacité d'accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser, les documents d'urbanisme devront désormais également tenir compte de l'existence de risques littoraux, notamment ceux liés à la submersion marine.

 

Loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages

 

Les PLU peuvent désormais identifier et assurer la protection des « espaces de continuités écologiques », correspondant aux éléments des trames vertes et bleues qui sont nécessaires à la préservation ou à la remise en bon état des continuités écologiques (article L.113-29 du code de l’urbanisme – article L.113-30 du code de l’urbanisme).

 

Par ailleurs, l’application automatique du régime des espaces boisés classés aux espaces boisés identifiés dans le PLU comme présentant un intérêt a été supprimée, et deux dispositions abandonnées dans le cadre de la recodification ont été rétablies :

 

- l’obligation de réviser le PLU pour ouvrir à l’urbanisation une ancienne zone AU n’ayant pas été ouverte à l’urbanisation ou n’ayant pas fait l’objet d’acquisitions significatives dans les neuf ans suivant sa création (article L.153-31 du code de l’urbanisme) ;

- la possibilité de définir des servitudes dans les zones U et AU indiquant la localisation envisagée et les caractéristiques des voies et ouvrages publics ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier (article L.151-41 du code de l’urbanisme).

 

Arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le RNU et les règlements des PLU ou des documents en tenant lieu

 

Le nombre des destinations de constructions a été réduit par le décret de recodification du28 décembre 2015 de neuf à cinq : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêts collectifs et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (article R.151-27 du code de l’urbanisme). Ces grandes destinations sont désormais subdivisées en 20 sous-destinations, listées à l'article R.151-28 du code de l'urbanisme. Un arrêté du 10 novembre 2016 est venu préciser ce que recouvrent ces sous-destinations.

 

Rappel : le PLU ne peut différencier les règles qu’il édicte qu’entre les différentes destinations et sous-destinations prévues par le code de l’urbanisme. Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R.151-27 sont contrôlés dans le cadre de la déclaration préalable. Lorsque les travaux nécessitent un permis de construire, le contrôle porte également sur les changements entre sous-destinations d'une même destination.